Ligt uw bedrijf zonevreemd? Wat zijn de mogelijkheden?

In Vlaanderen liggen circa 23.000 bedrijven geheel of gedeeltelijk zonevreemd. Dat zijn er heel wat! Wat moet u doen wanneer u wil uitbreiden? Want in principe is een bouwvergunning voor bedrijvigheid daar uitgesloten.

Zo kan een zonevreemd bedrijf u, als bedrijfsleider, heel wat zorgen baren. Of er voor uw bedrijf mogelijkheden zijn en hoe groot de slaagkans tot regularisatie is, hangt af van een aantal factoren.

Wat is dat, zonevreemd zijn?

Volgens de wetgeving is een bedrijf geheel of gedeeltelijk zonevreemd, wanneer het volgens het vigerende plan niet of niet volledig in de juiste bestemmingszone ligt. Dit heeft in essentie niets te maken met het al dan niet stedenbouwkundig vergund zijn van de gebouwen. Ook een bedrijf met de nodige stedenbouwkundige vergunningen kan dus perfect zonevreemd zijn omdat het in een zone ligt met andere bestemmingsvoorschriften.

Een voorbeeld: een grondwerker/breekwerf is gelegen in agrarisch gebied hoewel hij stedenbouwkundig op een bedrijventerrein voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s thuishoort.

Hoe wordt een bedrijf zonevreemd?

Er zijn verschillende mogelijkheden. Ofwel gaat het om een historisch gegroeide situatie. In het aangehaalde voorbeeld is het grondwerkbedrijf ooit gestart als loonwerker, een activiteit die thuishoort in landbouwgebied. Door de groei en diversificatie van het bedrijf, ontplooit het bedrijf meer grondwerkactiviteiten en verdwijnt de loonwerkactiviteit naar de achtergrond, om tenslotte volledig stopgezet te worden. Wat overblijft is een zonevreemd bedrijf, op basis van de functie die het uitoefent, weliswaar met een lange (agrarische) traditie en de nodige stedenbouwkundige vergunningen op die locatie. Functiewijzigingen zijn trouwens sinds 1984 stedenbouwkundig vergunningsplichtig.

Een bedrijf kan ook zonevreemd worden door een wijziging in de bestemmingsplannen. De huidige gewestplannen dateren van de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw. De meeste zijn opgemaakt in 1977 of 1978. Op dat moment werden heel wat bedrijven voor het eerst zonevreemd. In de jaren negentig ondergaat de wetgeving op de ruimtelijke ordening in Vlaanderen een metamorfose: het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen ontstaat en in 1999 komt er een nieuw decreet op de ruimtelijke ordening. Vanaf dan worden de gewestplannen niet meer aangepast maar is het aan de provincies en de gemeenten om ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) op te maken. Daar is de overheid momenteel volop mee bezig. Zo kan het dus gebeuren dat een RUP de bestemming van het gewestplan niet overneemt maar wijzigt, en een bedrijf dat zone-eigen was, zonevreemd wordt.

Mogelijkheden tot regularisatie?

Wat de oorzaak is van het zonevreemd karakter, maakt eigenlijk geen verschil. Op welke manieren een bedrijf zone-eigen kan worden, is veel belangrijker. De overheid hanteert voor zonevreemde bedrijven een visie op korte, middellange en lange termijn. Afhankelijk van de plaatselijke situatie en de activiteiten, kan een bedrijf dus blijven voortbestaan of moet het zich in regel stellen, of op termijn zijn activiteiten op die plaats stoppen. Er zijn verschillende regularisatiemogelijkheden.

Opmaak van een sectoraal bijzonder plan van aanleg (BPA) voor zonevreemde bedrijven of een RUP zonevreemde bedrijven

Het initiatief hiervan ligt steeds bij de overheid en wordt genomen voor een groep ondernemingen. Ligt uw bedrijf in een zone waarvoor een sectoraal BPA of RUP opgemaakt wordt, dan is het goede nieuws dat uw bijdrage in de kosten relatief beperkt is. Aan de andere kant bent u wel afhankelijk van de timing van het volledige project. De procedure is vrij omslachtig en dus tijdrovend.

Aanvraag van een planologisch attest

Het initiatief ligt bij u. Een planologisch attest is een individueel dossier, enkel geldig voor uw bedrijf. De kosten zijn dan ook volledig voor de aanvrager. Het moet gaan om een VLAREM-plichtig bedrijf. Wordt het dossier afgekeurd, dan is er geen beroep mogelijk. Er kan enkel een nieuw dossier ingediend worden. Maar dit kan pas één jaar na het eerste dossier. Deze één jaar – regel geldt trouwens voor alle planningsinitiatieven, dus ook voor een RUP en een BPA.

Vergunning op basis van het koninklijk besluit (KB) in verband met de vergunbare functiewijzigingen

In het KB van 28 november 2003 worden er een aantal mogelijkheden geboden om bepaalde functiewijzigingen toch te vergunnen, ook al zijn ze in wezen zonevreemd. Dit kan enkel voor bestaande, niet verkrotte en hoofdzakelijk vergunde gebouwen of gebouwencomplexen die niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebieden en agrarisch gebied met ecologische waarde of ecologisch belang, en recreatiegebieden.

Enkele voorbeelden

Voor uw thuissituatie is het misschien interessant om te weten dat woningen gedeeltelijk als kantoor (of vrij beroep of diensten) gebruikt kunnen worden indien de kantoorfunctie niet groter is dan 100 m² en niet groter is dan de woonfunctie.

In bepaalde omstandigheden is het ook mogelijk een gebouw in industriegebied te gebruiken als kantoor of diensten, met uitzondering van handel en horeca. Gebouwen in industriezone kunnen ook omgevormd worden voor luidruchtige binnenrecreatie (bv. karting). Evenzeer kan een gebouw in agrarisch gebied vergund worden voor loutere opslag wanneer het deel uitmaakt van een gebouwengroep en nog een aantal andere voorwaarden voldaan zijn.

Besluit

Aangezien zowel de provinciale als de gemeentelijke overheden momenteel bezig zijn met de opmaak van de ruimtelijke plannen, houdt u best de vinger aan de pols! Informeer actief en periodiek naar de situatie voor uw bedrijf, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Voor de opmaak van de structuur- en uitvoeringsplannen, wordt u als bedrijf immers niet persoonlijk verwittigd. Deze dossiers worden wel algemeen bekend gemaakt. Hou dus zelf uw situatie in de gaten zodat u, indien nodig, een bezwaarschrift kan indienen. Informeer ook wat er in uw buurt te gebeuren staat. Wanneer er via een RUP vlak naast uw bedrijf, gelegen op industriegebied, een woongebied gecreëerd wordt, kan dit voor uw bedrijf ook bijkomende moeilijkheden veroorzaken.

Is uw bedrijf op dit moment al zonevreemd, bekijk dan zeker wat de regularisatiemogelijkheden zijn en of deze overeenstemmen met de toekomstplannen van uw bedrijf.

Neem contact op met één van onze Profex-consultants om uw situatie te bekijken. Door onze nauwe samenwerking met DLV, studie- en adviesbureau voor de agrarische sector, hebben wij alle kennis in huis om u verder te helpen, zeker wanneer uw bedrijf in landbouwgebied ligt.