Overdracht van grond en het Bodemdecreet: wat moet je weten?

Een overdracht van grond is vaak een belangrijke stap, bijvoorbeeld bij een verkoop, schenking of andere transactie. Toch merken we dat de verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek daarbij soms pas te laat opduikt. Om verrassingen te vermijden, zetten we de regels uit het Bodemdecreet nog eens helder op een rij.

Wanneer is er sprake van een overdracht van grond?

Het Bodemdecreet bepaalt in welke gevallen een overdracht plaatsvindt. Dat is belangrijk, want vaak gelden er verplichtingen zoals een bodemattest of een oriënterend bodemonderzoek.

Overdracht onder levenden

Van een overdracht is enkel sprake wanneer eigendom of een zakelijk recht tijdens het leven van de eigenaar wordt overgedragen. Voorbeelden zijn:

• Verkoop van een grond
• Schenking van een grond (ook dit geldt als overdracht)
• Vestigen of beëindigen van vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht
• Aangaan of beëindigen van een concessie
• Overdracht door ontbinding, fusie of splitsing van rechtspersonen
• Inbreng of overdracht van een algemeenheid of bedrijfstak waarin grond zit
• Opstellen van de basisakte van een appartementsgebouw of een afwijkingsakte tussen mede-eigenaars
• De beëindiging van persoonlijke gebruiksrechten (zoals bv. huur) die na 30 september 1996 werden afgesloten, blijft beschouwd worden als een overdracht van gronden. Dat geldt op voorwaarde dat het aangaan van deze gebruiksrechten destijds gebeurde in overeenstemming met het toen geldende bodemsaneringsdecreet, en dat de regels rond overdracht van gronden die op dat moment van kracht waren ook effectief werden nageleefd.

Wat is géén overdracht?

• Vererving (erfenis): bij een overlijden gaat eigendom over via erfopvolging, en dat valt buiten de overdracht onder levenden.
• Andere uitzonderingen, zoals:
  • Inbreng van grond in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen
  • Overdrachten m.b.t. nutsleidingen en hun aanhorigheden (als er geen risico-inrichting aanwezig is of was)
  • Overdrachten die alleen betrekking hebben op een opstal dat niet als grond wordt beschouwd
  • Onteigening van gronden

Welke opstallen tellen niet als “grond”?

Bepaalde constructies worden niet als “grond” beschouwd, zolang er geen risico-inrichting aanwezig is of was. Voorbeelden zijn:

• Scheidingsmuren en omheiningen
• Reclameborden, masten en antennes
• Hoogspanningsmasten en distributiekasten
• Installaties voor water-, wind- en zonne-energie
• Leiding- en kabelnetwerken (water, gas, elektriciteit, telecom)
• Rails van trein, tram en metro
• Elektrische laadpalen, warmtenetten en stoomnetwerken

Belangrijk: zodra een dergelijke opstal zélf bodemverontreiniging veroorzaakt, wordt het wél als “grond” beschouwd volgens het Bodemdecreet.

Heb je vragen of twijfel je of een bepaalde transactie als overdracht van grond geldt? Profex adviseert en begeleid je graag.